El pago de la inicial en la Compra Venta de un Inmueble

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Según los usos y costumbres, el pago de la inicial en la compraventa de un inmueble se hace a la firma de la minuta, cancelando el saldo a la firma de la escritura pública. Sin embargo, existe la posibilidad de que el vendedor desista de la venta porque encontró una mejor oportunidad (salvo que se haya pactado “arras”, en cuyo caso deberá devolver el doble de lo recibido) o simplemente porque no acude ante el notario a cumplir con su obligación de firmar la escritura pública correspondiente.

Miguel Cavero Velaochaga
Director de Inmobilex

El riesgo de comprar un inmueble “a dos tiempos” es alto. Por ello, es recomendable usar la figura de la (previa) anotación del “bloqueo registral” como condición para el pago de la inicial.

El procedimiento no es complejo. En todos los casos se firma una minuta, como cualquier compraventa. Sin embargo, el medio de pago de la inicial (cheque de gerencia) quedará en custodia del notario hasta que se anote en la partida registral del inmueble involucrado dicho bloqueo. Luego de lo cual, el notario entregará el cheque al vendedor. La firma de la escritura puede ser en fecha posterior.

La modalidad más utilizada en la actualidad para adquirir un inmueble es el crédito hipotecario. Quien adquiere de tal forma, entrega al banco la minuta firmada y espera que se redacte la escritura pública que contendrá: (I) la (formalización) de la compra venta del inmueble; y (II) la constitución de hipoteca a favor del banco, utilizando como garantía el inmueble que se adquiere. El notario se encarga del envío de la escritura (“partes notariales”) al Registro de Predios para su inscripción.

Si el comprador no utiliza un crédito hipotecario para la compra, es recomendable firmar minuta y escritura el mismo día, realizando el pago total del precio igualmente, y mediante cheque de gerencia, según la legislación vigente.

En tiempos en que “la palabra bastaba”, la entrega de llaves se hacía en la notaría a manera de cierre del trato. Hoy, es ineludible que el comprador tenga la certeza de que el inmueble esté desocupado o que es el vendedor quien posee y lo entregará a la firma de la escritura (es lo usual) o en fecha por pactarse (escenario de alto riesgo y no recomendable). Todo lo señalado es parte de la “debida diligencia” antes de comprar un inmueble (ver columna del 12.3.2018).

Fuente: Diario Oficial el Peruano

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