Capitalización de los costos de endeudamiento en relación con la construcción de un desarrollo inmobiliario residencial de varias unidades (edificio)

El Comité de Interpretaciones de las NIIF tentativamente decidió no agregar este asunto a su agenda de establecimiento de normas en su reunión de noviembre de 2018. El Comité reconsiderará la siguiente decisión de la agenda tentativa, incluidas las razones para no agregar la cuestión a la agenda de establecimiento de normas, en una futura reunión. El Comité alienta a las partes interesadas a enviar sus respuestas a través del siguiente enlace.

Decisión tentativa de la agenda

El Comité recibió una solicitud sobre la capitalización de los costos de endeudamiento en relación con la construcción de un desarrollo inmobiliario residencial de varias unidades (edificio).

En el patrón de hecho descrito en la solicitud:

Un desarrollador de bienes raíces (entidad) construye el edificio y vende las unidades individuales en el edificio a los clientes.
La entidad toma prestados fondos específicamente para construir el edificio e incurre en costos de endeudamiento en relación con ese préstamo.
Antes de que comience la construcción, la entidad firma contratos con clientes para la venta de algunas de las unidades en el edificio (unidades vendidas).

La entidad tiene la intención de celebrar contratos con los clientes para las unidades parcialmente construidas restantes (unidades sin vender) tan pronto como encuentre clientes adecuados.
Los términos y los hechos y circunstancias relevantes relacionados con los contratos de la entidad con los clientes (tanto para las unidades vendidas como para las no vendidas) son tales que, aplicando el párrafo 35 (c) de la NIIF 15 Ingresos de los Contratos con los Clientes , la entidad transfiere el control de cada unidad en el tiempo y, por lo tanto, reconoce los ingresos en el tiempo. La contraprestación prometida por el cliente en el contrato es en efectivo u otro activo financiero.

La solicitud pregunta si la entidad tiene un activo que califica como se define en la NIC 23 y, por lo tanto, capitaliza cualquier costo de endeudamiento directamente atribuible.

Aplicando el párrafo 8 de la NIC 23, una entidad capitaliza los costos por préstamos que son directamente atribuibles a la adquisición, construcción o producción de un activo que califica como parte del costo de ese activo. El párrafo 5 de la NIC 23 define un activo que califica como ‘un activo que necesariamente requiere un período de tiempo sustancial para prepararse para su uso o venta prevista‘.

En consecuencia, la entidad evalúa si, en el patrón de hecho descrito en la solicitud, reconoce un activo que necesariamente toma un período de tiempo considerable para prepararse para su uso o venta previstos. Dependiendo de los hechos y circunstancias particulares, la entidad puede reconocer un crédito por cobrar, un activo de contrato y / o un inventario.

El Comité concluyó que, en el patrón de hecho descrito en la solicitud, la entidad no capitaliza los costos de los préstamos. El Comité observó que:

Cualquier cuenta por cobrar que la entidad reconozca no es un activo calificado. El párrafo 7 de la NIC 23 especifica que los activos financieros no son activos calificados.
Cualquier activo contractual que la entidad reconozca no es un activo calificado. El activo del contrato (según se define en el Apéndice A a la NIIF 15) representaría el derecho de la entidad a considerar que está condicionado a algo distinto al paso del tiempo a cambio de transferir el control de una unidad. El uso previsto del activo del contrato (para cobrar efectivo u otro activo financiero) no es un uso para el cual necesariamente se necesita un período de tiempo sustancial para prepararse.
Cualquier inventario (trabajo en progreso) para unidades no vendidas en construcción que la entidad reconoce no es un activo calificado. En el patrón de hecho descrito en la solicitud, este activo está listo para su venta prevista en su condición actual, es decir, la entidad tiene la intención de vender las unidades construidas por partes tan pronto como encuentre clientes adecuados y, al firmar un contrato con un cliente, transferirá el control de cualquier trabajo en curso relacionado con esa unidad al cliente.

El Comité concluyó que los principios y requisitos de la NIC 23 proporcionan una base adecuada para que una entidad determine si se deben capitalizar los costos de endeudamiento en el patrón de hechos descrito en la solicitud. En consecuencia, el Comité [decidió] no agregar este asunto a su agenda normativa.

Fecha límite para enviar cartas de comentarios: 6 de febrero de 2019.

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Fuente: https://www.ifrs.org/projects/work-plan/over-time-transfer-of-constructed-good-ias-23/comment-letters-projects/tad-over-time-transfer-of-constructed-good/

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